La recuperación de la función residencial de la comuna de Santiago: desafíos y oportunidades
Gustavo Carrasco Pérez(1)
Entre 1988 y 1989, por encargo de la I. Municipalidad de Santiago, la Pontificia Universidad Católica de Chile, elaboró una propuesta para el Plan de Desarrollo Urbano y Económico de la Comuna de Santiago. En el Informe Final, fase I, tomo I, Síntesis y Proposiciones, se plantea que la comuna ha experimentado un cambio de rol, en el que “sin excluir la posibilidad de redensificación residencial, la fuerza dominante estaría dada por un cambio de uso a favor de actividades predominantemente no residenciales”, considerando las fuertes ventajas que la comuna presenta para la localización de otro tipo de actividades, particularmente vinculadas a ciertas ramas industriales, de servicios y de comercio (2).
En función de los Estudios encargados a dicha Casa de Estudios Superiores, se llevó a cabo, entre el 18, 19 y 20 de abril de 1990, un Seminario intitulado “Desarrollo Económico y Urbano en un sistema de Gestión Municipal Descentralizada”, en el cual, de acuerdo con los resultados obtenidos, se visualiza una oportunidad moderada para desarrollar programas habitacionales para sectores medios y altos, y una oportunidad mayor para desarrollar programas de viviendas básicas subsidiadas, de alta densidad, en zonas periféricas de la comuna(3).
A fines de 1989, y luego de unos 8 años de estudio aproximadamente, se aprueba finalmente el nuevo Plan Regulador de la Comuna de Santiago, elaborado por una consultora privada, por encargo de la I. Municipalidad de Santiago. Se pone fin así, al antiguo Plan Regulador Comunal, cuyas primeras bases las estableciera el arquitecto y urbanista vienés, Karl Brunner, y que en el transcurso del tiempo, sufriera un sinnúmero de modificaciones, derivando en definitiva, en un instrumento un tanto críptico, más allá de lo habitualmente complejo que son las normas que regulan el territorio de una comuna.
Entra en vigencia a comienzos de 1990, coincidiendo con la asunción del nuevo Gobierno Municipal, luego del retorno al sistema democrático en el país. Este nuevo regulador, asume la realidad comunal válida hasta ese entonces, expresión del proceso de cambio de rol y la pérdida de su función residencial; para lo cual, entre otros aspectos, reconoce en la zonificación, la condición de uso mixto, como elemento predominante en el territorio comunal.
Por otra parte, a comienzos del año 1990, el Municipio, establece el Programa “Municipio y Participación”, para lo cual elabora un documento síntesis de los estudios desarrollados por la Pontificia Universidad Católica, y organiza un amplio proceso participativo comunal, a fin de convocar a los vecinos para conocer las propuestas contenidas en la propuesta del Plan de Desarrollo Urbano y Económico antes citado y para debatir sobre sus contenidos y plantear proposiciones. El proceso culmina en el Salón de Actos del Edificio Diego Portales, los días 17 y 18 de Noviembre 1990.
De toda esta dinámica surgieron los principales desafíos que la comuna debía enfrentar, los que podían sintetizarse en tres principales:
“Santiago debe ser un centro metropolitano moderno, lo que significa que junto con ser la sede institucional del Gobierno, del Poder Judicial, de las actividades financieras y empresariales y de gran parte del sistema educacional, deberá ser funcional a dichas actividades y complementarse con un mejor servicio de salud, educación, deporte y recreación, cultura y turismo;
Santiago debe ser repoblado. Esto permitirá mejorar el aprovechamiento de la infraestructura que posee la capital y que ha ido perdiendo residentes en la misma medida en que ha dado paso a galpones y talleres. Para satisfacer esta meta se propuso hacer más atractiva la comuna, especializándola y aprovechando al máximo sus ventajas comparativas;
Santiago debe fortalecer e impulsar las actividades económicas, lo cual significa reconocer que éstas son bienvenidas y necesarias en la comuna, pero en la medida que no afecten la tranquilidad, la armonía y la calidad de vida de los residentes.” (4)
Como corolario, de este proceso, el Municipio elaboró el documento titulado “Propuesta de Desarrollo para la Renovación de Santiago”, en el cual se integraron las orientaciones contenidas en los estudios realizados por la Pontificia Universidad Católica con las conclusiones emanadas del Programa “Municipio y Participación”.
Revertir el proceso de pérdida de población residente en estos inicios de la década de los años 1990, no resulta algo evidente, máxime si se considera que se trata de un fenómeno de larga data. En efecto, y considerando para efectos del cálculo, el mismo territorio, la comuna de Santiago entre el Censo de Población de 1952 y el del año de 1992, registra una disminución de su población residente de cerca de un 50 %: En 1952, tenía 439.979 habitantes, y en 1992, éstos llegaban a 230.977.
En la Memoria de “Gestión 1991” de la Corporación para el Desarrollo de Santiago se señalaba:
“Un análisis histórico del crecimiento de la ciudad de Santiago pone en evidencia el modelo de desarrollo expansionista que ha sido aplicado desde hace casi 150 años, por el sector público y privado. Este modelo incentiva y subsidia el crecimiento de la ciudad hacia la periferia, con total indiferencia por el costo social y económico que ello implica y su resultado de despoblamiento, abandono y deterioro del núcleo central de la ciudad” y plantea que “para desarrollar las potencialidades de la comuna es necesario romper con la tendencia histórica de migración hacia la periferia; procede ordenar el mercado del suelo y de la vivienda mediante mecanismos de fomento e incentivo para las empresas constructoras e inmobiliarias y para los actuales y potenciales residentes”(5).
El programa de repoblamiento adquiere su impulso a partir de la gestión que en 1992, hace el Municipio ante el Ministerio de Vivienda y de Urbanismo para solicitar acciones concretas que fomenten el repoblamiento de las zonas centrales afectadas por la pérdida de población. De dicha gestión edilicia surge el subsidio de renovación urbana, al demostrarse que los gastos directos por vivienda en zonas consolidadas, deterioradas, con baja densidad y con superávit de infraestructura eran 11 veces menores que los necesarios para instalar la misma vivienda en zonas de expansión urbana.
No obstante las dudas y críticas que surgen desde diversos ámbitos, entre ellos del propio sector inmobiliario, que considera que esta iniciativa de repoblar el centro va al encuentro de lo que ya ha determinado el mercado para ese sector de la ciudad, el fenómeno, titubeante en un principio, adquiere impulso con el subsidio especial de las 200 UF, para luego desarrollarse y consolidarse a un punto insospechado en sus expectativas iniciales. Solo una cifra: En 1990, de acuerdo a la estadística de permisos de edificación elaborada por la Dirección de Obras Municipales de Santiago, se indica que se aprobaron ese año 40.106,61 m2 en vivienda. En 1994, se llega a los 103.835,13 m2.; en 1998, a 380.794,32 m2 y en el año 2005, se alcanzan los 737.153,36 m2..solo en vivienda, con lo cual la comuna de Santiago que prácticamente a comienzos de los 90, no tenía una mayor significación en el concierto metropolitano en el campo de la vivienda, pasa a ser quince años después, la que ocupa el o los primeros lugares del área metropolitana en términos de la captación de inversiones inmobiliarias
privadas, la que ostenta igualmente los primeros lugares en cuanto a las mayores velocidades de venta, cantidad de nuevas edificaciones etc.
Este panorama tan auspicioso, se matiza sin embargo al observar los resultados que más allá de lo puramente cuantitativo. En efecto, el impacto que este desarrollo inmobiliario ha tenido en los barrios en donde se ha ido localizando, es enorme, tanto por la ruptura de las escalas urbanas pre-existentes, como por un conjunto de externalidades no asumidas por dichos proyectos, como pueden serlo, el incremento de la congestión vehicular, la pérdida de asoleamiento, vistas y privacidad de las edificaciones colindantes, la destrucción de inmuebles de cierto interés o valor patrimonial, la expulsión directa o indirecta de residentes de menores ingresos, entre otros.
Sin embargo, un fenómeno nuevo y creciente está vinculado además a los programas de la mayor parte de estos nuevos desarrollos inmobiliarios, en donde predominan viviendas de uno o dos ambientes, y/o departamentos pequeños, con gran numero de unidades vendibles y con altas densidades, con los resultados sociales y los impactos urbanos esperables en el corto y mediano plazo, entre los cuales, la posible “tugurización en altura”, fenómeno por lo demás ya conocido y experimentado en otras latitudes del mundo occidental, en donde pasada la euforia de los “grandes conjuntos”, han tenido que comenzar a demoler estas moles por insalubres, inseguras, atentatorias al paisaje urbano, a lo que suma la casi imposible transformación o re-adecuación de las mismas, dadas las características de diseño y estructurales que presentan, todo lo cual, configura un horizonte futuro de suyo complejo para la gestión urbana del Municipio.
En la medida que se siga aplicando una visión de corto plazo, en detrimento de una perspectiva que apunte a un desarrollo más equilibrado y sostenible del territorio comunal, la situación no hará más que profundizarse.
Ciertamente que el programa de repoblamiento constituye un éxito desde el punto de vista de la gestión municipal para la recuperación de un área central, y en ese sentido, representa una experiencia bastante excepcional en el ámbito de los centros históricos y centrales en Latinoamérica. Logró revertir la imagen negativa del centro como lugar para vivir. Al contrario, consiguió reposicionarlo como un sector de la ciudad atractivo para la función residencial. El desafío presente, es darle ahora una inflexión a esta dinámica, entendiendo que para que esta recuperación se mantenga y se consolide, se requiere apuntar a agregar valor al centro, a través, entre otras acciones, de promover mejores proyectos, de escalas más acordes con los barrios y con el carácter de la comuna, apuntando a logros cualitativos, por sobre los puramente cuantitativos. Más que el volumen de m2 como indicador principal, pasar a indicadores más cualitativos, más difíciles de establecer, pero que posibiliten generar arraigo, permanencia, e identificación de antiguos y nuevos residentes con la comuna.
Estimados Manuel y Silvia:Yo tambie9n fui alumna, pero laltetabmnmenee tuve que dejarlo por razones me9dicas.Agradecere9 informarme fechas de eventos, especialmente la misa flamenca.Muchos saludos,