Una propuesta relacionada con la gestión del suelo para la ejecución de conjuntos habitacionales subsidiados por el Estado

Liliana Martínez M.(1)

Desde hace unos años, se ha ido generando entre los especialistas en vivienda del país, una crítica constante a la política habitacional relacionada con la localización de los conjuntos habitacionales subsidiados por el Estado, toda vez que el emplazamiento de éstos, usualmente en el borde de las grandes ciudades con todos los problemas que ello conlleva: falta de equipamiento, de servicios, terrenos de accidentada geografía, etc., repercute en la exclusión y segregación de las familias más pobres. Además, las familias para aproximarse a las áreas de equipamiento y a sus fuentes de trabajo no sólo deben ocupar gran parte de su tiempo libre, sino también destinar un porcentaje importante de sus salarios a gasto en movilización.
Si revisamos los aspectos que inciden en el emplazamiento de dichos conjuntos, aparece la variable suelo como un factor relevante; más aún si consideramos la vertiginosa alza que ha experimentado dicho factor durante los últimos años, de importante incidencia en el valor final de la vivienda. Si a ello sumamos que los fondos destinados a esas soluciones habitacionales deben ceñirse a valores que fluctúan entre $4.500.000 (US$8000) y $5.400.000.- (US$9800), y que el valor del suelo en la trama urbana consolidada de ciertas comunas pericentrales se aproxima a los $90.000.- (US$163), por m2., surge el desafío de buscar nuevas alternativas en la gestión de suelo a fin de incorporar la ejecución de nuevos conjuntos a la trama urbana.

Al respecto, durante la IV Jornada de Vivienda Social, luego de reconocer los importantes avances logrados en la materialización de viviendas destinadas para las familias más pobres mediante el programa de fondos concursables, implementado por el gobierno durante los últimos años, hice mención a este problema y propuse, basándome en la experiencia española, desarrollada en la comunidad de Madrid, el concepto de acción consorciada en que el ámbito público y los privados, por ejemplo, participan en la transacción de suelo a fin de que las plusvalías que hoy quedan sólo en manos de los privados, prevaleciendo el interés particular sobre el bien común, se reparten más equitativamente con el Estado.

Sobre la experiencia española, cabe citar también las acciones implementadas respecto a las áreas de borde, en que en base a la Ley de Suelo se determinó un mayor control de parte de la administración sobre los propietarios y promotoras del negocio inmobiliario, aplicando un mayor valor a la transformación del suelo de no urbanizable a urbanizable, para frenar las importantes plusvalías que previo a la citada Ley iban al bolsillo de los privados. Se genera entonces un mecanismo de “solidaridad espacial” en que las promociones urbanísticas ya no se consideran como intervenciones independientes, sino que se constituyen en un crecimiento urbano, parte de la ciudad, en que la intervención, junto con solucionar la dotación de infraestructura y servicios genera las obras necesarias para dotar de equipamiento y servicios adecuados a los nuevos conjuntos. Por su parte, en aquellas intervenciones referidas a acciones urbanísticas singulares, al interior de la trama urbana, el ámbito público, previo a la irrupción de la obra de infraestructura ejerce una acción consorciada con los operadores del suelo a objeto de recuperar plusvalías.

En el caso nuestro, considerando la exitosa experiencia que ha llevado a cabo el Ministerio de Obras Públicas, aplicando la ley de expropiaciones para adquirir importantes áreas destinadas a la materialización de concesiones viales, obras que en general generan cuantiosas plusvalías en los suelos aledaños, sería factible, aprovechando las bondades de una operación consorciada poner en marcha una propuesta que facilitara al Estado la adquisición de mayores paños de suelo urbano, que los estrictamente necesarios para la ejecución de obras de infraestructura, con el objeto de traspasar el plus que se obtendría al licitar dicho suelo a los privados, a la materialización de los distintos programas habitacionales subsidiados por el Estado, atendiendo especialmente a las familias más pobres.

Para tal efecto, nuestro país dispone de instrumentos normativos: las leyes orgánicas de los Ministerios de Obras Públicas y de Vivienda y Urbanismo, la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, la Ley General de Urbanismo y Construcciones, entre otros, cuerpos legales que podrían perfeccionarse y lo más importante armonizarlos a objeto de aunar propósitos entre los citados Ministerios, generando además sobre las áreas expropiadas acciones consorciadas mediante instrumentos específicos de gestión que articularan la participación activa de cada uno de los agentes que intervendrían en el proceso, ministerios, gobiernos locales respectivos, empresas inmobiliarias, etc.

Una acción de esta naturaleza contribuiría a frenar por una parte, la exclusión de dichas familias y por otra, que el beneficio particular de las empresas inmobiliarias continuara prevaleciendo sobre el bien común.

1. Arquitecta Universidad de Chile, Académica Instituto de la Vivienda.