IV Jornada de Vivienda Social: Síntesis Panel Nº2 Producción Habitacional

El segundo panel, orientado a debatir la situación de la Producción Habitacional en nuestro país, contó con la participación de Héctor López, arquitecto Jefe del Comité Asesor de la Ministra, Ministerio de Vivienda y urbanismo, en representación del sector público, Liliana Martínez, arquitecta del Instituto de la Vivienda en representación del sector académico; de Sergio Almarza, Ingeniero, Asesor de la Comisión Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción, en representación del sector privado; y de la Sra. María Jesús Barroso, asistente social y Directora Ejecutiva de la ONG CORDILLERA, en representación de la sociedad civil.
La académica Liliana Martínez, del INVI inició su exposición revisando las conclusiones de las jornadas de vivienda social pasadas, en las que fueron reiterativos los planteamientos sobre la promoción de la participación, fortalecimiento de las redes sociales; segregación urbano-espacial; carencia de equipamientos, deficiente calidad de las viviendas; necesidad de aplicar nuevas tecnologías; limitaciones de la gestión local, falta de coordinación entre actores, apoyo integral de la asistencia técnica y creciente valor del suelo; aspectos relacionados con el valor, a partir de lo cual surgieron como propuestas el aumento de los montos de subsidios.

Algunos de los problemas hacia los cuales se han destinado recursos públicos, obligando acciones decididas por parte del Estado han sido el deficitario diseño de la envolvente constructiva, ante la acción de las aguas lluvias y el grave deterioro de las áreas comunes en conjuntos asimilados a la copropiedad.

Constata también un gran divorcio entre la política habitacional vigente y sus instrumentos normativos. Referente a los demás factores críticos que se destacan en las preguntas del panel, hoy cabe reconocer otras mejoras sustanciales respecto a las exigencias de las bases técnicas SERVIU sobre calidad en el diseño de los conjuntos, más equipamiento y menores densidades, como también en el marco normativo estableciendo exigencias destinadas a mejorar los estándares de las viviendas.

Todo lo anterior, le permite aseverar que la política de vivienda ha comenzado a desplazarse desde una postura netamente cuantitativa, a una mayor consideración por el tema de la calidad. Efecto de aquello ha sido el aumento de un 80% aprox., del valor promedio de las viviendas durante los últimos 13 años, con mayor incidencia del valor del suelo urbano.

Ante la disyuntiva de precios de construcción estables e incremento sostenido del precio del suelo, se propone la generación de herramientas por parte del Estado, para aprovechar parte de las plusvalías urbanas que incrementan el valor del suelo. De esta forma, en el contexto del actual modelo económico, en su opinión, es “imprescindible implementar a la brevedad acciones destinadas a regular las relaciones del sector público y privado con el objeto que el Estado pueda recuperar las plusvalías generadas por la iniciativa pública en el suelo privado“. Ello, considerando que el mercado continúa fijando el valor del suelo, con los efectos que por un lado tienen las normativas de los instrumentos de planificación territorial en la potencial explotación del suelo, relativas a las disposiciones sobre usos y condicionantes a la edificación. Y por otro, el impacto urbano de las obras de infraestructuras financiadas por todos los chilenos, constatándose que las plusvalías generadas por decisiones del Estado quedan en beneficio de los privados, “prevaleciendo el interés particular por sobre el bien común“.

Han surgido entre algunas alternativas propuestas, la necesidad de que el Estado cuente con un banco de terrenos para proyectos de viviendas sociales, aplicación de tributos específicos para desmotivar la especulación; la eliminación del límite urbano, iniciativas para licitar el espacio urbano en lugar de planificar con el fin de aumentar la constructibilidad y materializar programas de vivienda, mediante la obtención de suelo más barato, con efectos en una discrecionalidad en la toma de decisiones, en manos del mercado.

En el contexto internacional, hizo referencia a modelos de gestión urbanísticas consorciadas, mediante la asociación público- privada, con roles claros para los agentes que intervienen en dicha gestión. Así, el Estado establece normativas para facilitar el uso integral del suelo como promotor en ese mercado, actuando como demandante y ofertante del suelo urbanizado, por la vía de la expropiación, y los privados obtienen beneficios o bien o pagan tributos a cambio de plusvalías. Recalcó que los fines de la institucionalidad pública es obtener suelo urbanizado de bajo costo, en plazos y cantidades capaces de satisfacer la demanda de vivienda para las familias más pobres. En el ámbito nacional, es factible implementar acciones de esta naturaleza, dada la disposición de herramientas normativas, mediante las cuales el Estado ha obtenido terrenos para materializar obras de infraestructura, especialmente las viales, con impacto significativo en la generación de plusvalías.

Planteó como desafío en el próximo período, recordando el Bicentenario de la República y el conjunto de obras emblemáticas en desarrollo, una acción mancomunada por parte del Estado, en que mediante el perfeccionamiento de la normativa existente y la participación activa de ambos Ministerios, de Obras Públicas y de Vivienda, se lleve a cabo un proceso de licitación de terrenos obtenidos por vía de la expropiación, compartiendo plusvalías, que mediante una acción consorciada con los privados, permita resolver exitosamente la necesidad de una vivienda y entorno digno para las familias más pobres de nuestro país.

El Sr. Héctor López, expuso la trascendencia de abordar el déficit cuantitativo el que detalla en un total de 543.542 viviendas hoy en el país, recalcando que de dicho total el 39,5% corresponden a grupos familiares pertenecientes al primer quintil, equivalentes a 215.000 viviendas. Detalló a su vez en forma complementaria el déficit cualitativo de la vivienda por factores de hacinamiento igual a 442.365 viviendas, materialidad (487.023 viv.), y saneamiento (297.502 viv.). Frente a dicho panorama, señaló una evolución de dichos requerimientos por el crecimiento anual de hogares de alrededor de 96.000 al año, y una demanda de reposición permanente del stock habitacional que alcanza a 24.000 viviendas, lo que en resumen, alcanzaría un total de requerimientos en materia de producción habitacional equivalente a 120.000 viviendas.

Terminó planteando los requerimientos de producción habitacional, correspondiente a un escenario deseable con un ritmo de construcción de viviendas que asegure un stock de 137.000 unidades por año. Ello implica estabilidad o crecimiento en el tiempo, con un esfuerzo en la focalización de dicha producción expresado en un incremento de 18% en soluciones destinadas a los dos primeros quintiles. Lo expuesto, obliga a un aumento presupuestario real, exige mayores esfuerzos de focalización y requiere, por tanto, ampliar el acceso al suelo urbano para programas sociales.

La Sra. María Jesús Barroso, desde su experiencia en el trabajo de participación y gestión en la producción del hábitat residencial construido en el ámbito local, enfatizó entre las principales ideas que constituirían un diagnóstico claro: desarraigo, mala convivencia, construcciones en la periferia, sin redes y problemas en la cali
dad de las viviendas. Señaló que los conjuntos se han mejorado, pero se mantiene una acción viviendista, evidenciándose avances en el diseño y en lo técnico constructivo, pero manteniéndose aun, algunas falencias. Se obtiene una vivienda pero se suman otras responsabilidades y problemas, asociados a la vivienda y el barrio.

Desde la perspectiva de la planificación local, ésta no es asumida por los gobiernos locales, integrando el conjunto de programas sociales focalizados en el territorio. Hoy en día el papel de los municipios, a su juicio, se circunscribe a ser organizadores de la demanda, con una carencia evidente de recursos.

Se ha planteado un Política de Promoción del Barrio, de la cual se espera que contemple líneas programáticas que aborden en forma complementaria tanto los requerimientos técnicos como los sociales, resolviendo temas del hábitat popular local y que a escala global no se ven. Ello implica trabajar con los distintos grupos sociales como jóvenes, adultos mayores, mujeres, salud, educación, que sean integradores, y en sintonía con la escala local (familia, pasaje, junta de vecinos).

Expuso una evaluación crítica del programa “Vida en Comunidad” desde la experiencia en la gestión local del programa, con loables planteamientos de integridad y visión de intervenir un proceso habitacional.

Finalizó señalando que el gran tema en la producción habitacional es la integración social. Es necesario trabajar en el acompañamiento a organizaciones y en el fortalecimiento de líderes para mejorar los conjuntos. Se requiere un rol más activo de las instituciones y organizaciones, integrando en forma progresiva esfuerzos. Falta poder más resolutivo, en la reparación de desperfectos, así como en el apoyo decidido en la integración a los conjuntos ya existentes, evitando la segregación. Algo similar ocurre con el mejoramiento del parque habitacional existente, en que se insiste en reparaciones de infraestructura pero se adolece en lo social.

El Sr. Sergio Almarza, expuso los principales planteamientos de un Nuevo Modelo para el Desarrollo de la Vivienda (Social). Se explayó en argumentos de análisis para concluir que el diagnóstico del MINVU del año 1995 sobre déficit, ha sido reafirmado con el análisis para 2003 y que ha llevado a cabo la Cámara Chilena de la Construcción, CCHC, con agravantes, señalando que “la inmovilidad habitacional (movilidad prácticamente marginal), está conduciendo a un creciente déficit de calidad del parque habitacional”. Esto implica pérdidas de bienestar en la población y otras futuras, por el mayor costo de readecuación de las viviendas hacia el estándar que exige el nivel de progreso económico y social alcanzado, quedando de manifiesto que lo que ocurre en Santiago se repite (en general) para los demás centros urbanos del país.

Concluyó planteando de que “no existe déficit de suelo urbano para vivienda social”, que sobran viviendas sociales (a nivel urbano), y que por lo tanto es urgente una readecuación profunda en las políticas públicas del sector habitacional. Por su parte, el sector privado debería cambiar el foco hacia negocios relacionados con el parque existente.

Propuso llevar adelante un Modelo Habitacional de Tercera Generación, insertándose en un Modelo de Desarrollo y Gestión Urbana, plenamente coherente con la economía de mercado, del cual el país carece. Los elementos claves de dicho modelo serían, subsidios a la demanda, para adquisición con montos básicos y complementarios, microfinanzas para readecuación del parque existente, consistente en créditos para ampliación de viviendas, para mantención o mejoramiento de viviendas y para fusión de de las mismas, subsidios y microfinanzas para proyectos de mejoramiento del espacio público en barrios de viviendas sociales, garantía estatal del 75% sobre pérdida post ejecución, para créditos orientados a viviendas sociales y su entorno, Banca de segundo piso, en los términos presentados en la 3a Conferencia Económica de la Construcción (2005), externalización en la banca del pago de los subsidios y garantías de crédito, con normas precisas sobre oportunidad de pago, y operación de los subsidios en tiempo real, en los términos propuestos en el Plan Estratégico de la CChC.

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