El Programa de Protección del Patrimonio Familiar, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Algunas consideraciones a casi un año de su aplicación
Ricardo Tapia Z. (1)
Como ya lo han afirmado múltiples estudios, el país puede darse a la tarea- y en eso está- de mejorar el parque habitacional construido. Así esta dando cuenta de una de las fases del proceso habitacional: el uso, administración y mantención del hábitat residencial habilitado. Aspecto no menor, puesto que es una de las pocas veces en que una política habitacional destina gran cantidad de recursos y opta por lo mismo, en mejorar cualitativa y cuantitativamente el patrimonio familiar y nacional.
El deterioro del parque habitacional construido es un problema siempre presente en toda política habitacional para el cual se requiere de acciones que lo reviertan. No se debe olvidar que en la historia habitacional chilena y como consecuencia de la aplicación de las leyes de Fomento de la Edificación Obrera y la Junta Central de Habitación Popular, ya a comienzos de 1930, su normativa consideraba “la reparación de viviendas consideradas insalubres…terminación de obras empezadas por los interesados y pagos de predios que se adquieran o expropien para la construcción y mejoramiento de habitaciones”.(2)
Ya hace varios años que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, MINVU, estaba intentando llevar a a cabo este tipo de iniciativas cuando el mejoramiento habitacional fue un articulado más del Programa Especial de Trabajadores, PET. En esa oportunidad, esa iniciativa no resultó debido a que tenía un componente de subsidio muy pequeño y para obtener un financiamiento mayor obligaba a los postulantes a contraer un crédito hipotecario. En esa época la Unidad de Fomento, UF estaba inestable y a los habitantes interesados les resultaba más conveniente y menos riesgoso mejorar sus viviendas a través de un crédito bancario de consumo u otros instrumentos financieros.
Más tarde y debido a la crisis de la calidad constructiva que marcó el hito de 1997 se profundizan y aumentan los estudios, diagnósticos e iniciativas gubernamentales referidas a evaluar la calidad del hábitat construido y aparecen nuevos programas dirigidos a mejorar los condominios de viviendas sociales en su dimensión física. Ese proceso y la insuficiencia de las iniciativas emprendidas llevan a las distintas administraciones gubernamentales a seguir perfeccionando la atención a la fase del uso, administración y mantención del parque habitacional construido, llegando hasta el actual PPPF.
Hoy el PPPF avanza más allá de la escala micro del hábitat – la vivienda- y destina recursos para mejorar el entorno inmediato a la vivienda. Aunque se valora la intención y se reconoce el mérito de ello, los resultados de postulación de los interesados – el primer llamado piloto de 2007- ratifica lo que estudios ya han concluido y es que el habitante privilegia el mejoramiento de su vivienda en primera prioridad antes que el mejoramiento de su entorno. Postular en forma colectiva supone contar con una capacidad que supere los meros lazos de vecindad para constituirse en comunidades que asumen roles institucionales y gestionar proyectos en beneficio de un grupo que ha logrado producir trasformaciones físicas en los entornos inmediatos. En este sentido falta analizar y responder a preguntas: ¿Cómo incentivar la participación vecinal y comunitaria orientada al mejoramiento de los entornos a la vivienda? En parte, la respuesta a ello no se da por el solo hecho de que un grupo de vecinos cuente con el apoyo de un Prestador de Servicios de Asistencia Técnica, PSAT. En este plano el PPPF, compite con otros programas sociales canalizados a través de gobierno local- proyectos de mejoramiento de las condiciones de seguridad ciudadana, o de áreas verdes- por ejemplo, que apuntan a lo mismo. Se produce entonces, una suerte de sobre-oferta en los territorios locales y sus habitantes y los agentes para discriminar – los PSAT- son instancias ajenas al conocimiento de las lógicas de constitución de comunidades. En otros casos, tales instancias no existen, como ocurre en las regiones cercanas a los extremos del país, IV a I Región por el norte y desde la X a XII por el sur que dejan a esas familias chilenas con mínimas o nulas alternativas de acceso a la oferta señalada.
Caso similar se da en la vivienda rural, insuficientemente presente en este programa debido a la poca cobertura de PSAT para ellas, por desconocimiento o falta de información sobre el PPPF y porqué incluso sus municipios no acceden a la información o no la difunden.
En cuanto a las familias y sus viviendas en el primer llamado 2007, un 74, 6% de las postulaciones para el Título III de PPPF fue utilizado para ampliar un dormitorio en viviendas existentes construidas desde el año 2000 en adelante. A este respecto faltan datos para saber a que respondió este fenómeno. El estándar de las viviendas construidas desde ese período ¿fue insuficiente en superficie? ¿o es que no postularon familias habitando en viviendas más antiguas, debido a que ellas pertenecen a segmentos etários mayores que no requieren de un nuevo dormitorio? ¿Porqué no postularon viviendas de mayor antigüedad? Tras las respuestas pueden encontrarse explicaciones que pueden colaborar a mejorar las orientaciones y operatorias del PPPF.
Otra característica del PPPF guarda relación con las condiciones exigidas para postular. Los postulaciones junto con la presentación de al menos un anteproyecto de mejoramiento debe ir acompañada del compromiso formal de un ejecutor- contratista o empresa constructora inscrita en los registros respectivos del MINVU- que asegure la aplicabilidad de los subsidios para el mejoramiento que se entregará. Esta condición permite asegurar de mejor modo la utilización del subsidio más allá de su adjudicación. Sin embargo habrá que poner atención al comportamiento de este agente -.el constructor- pues se asiste a un hecho inédito en la gestión de los programas habitacionales: la irrupción de pequeños constructores que inauguran un proceso constructivo caso a caso, no exento de dificultades técnicas constructivas y financieras.
Este hecho conlleva oportunidades y amenazas. Las oportunidades aluden a que las políticas habitacionales y sus operatorias permiten la generación de nuevas fuentes de trabajo para el pequeño constructor que puede ser incluso un mismo habitante y poblador. En cierta medida se avanza a una mayor equidad, aunque ella se derive de la aplicación de políticas públicas y no por “chorreo” del modelo desde el sector privado. Las amenazas tienen relación con la vulnerabilidad y fragilidad de constitución legal, sostenibilidad técnica y financiera de estos pequeños constructores para operar en pequeña escala y con reducidos márgenes de utilidad en un contexto de nuevas exigencias normativas para la vivienda y relativas a mayores exigencias de acondicionamiento físico- ambiental y de calidades de terminación. Habrá que monitorear con suma atención estos componentes de gestión del PPPF que pueden transformarse en hitos- positivos o negativos- del programa.
El PPPF viene a instalar una vez más, el tema de la participación ciudadana y la gestión del hábitat. Las exigencias derivadas del reglamento no permiten una participación real y efectiva de los habitantes en la gestión del programa. Aquellos se ven sometidos a propuestas de los PSAT los cuales a su vez están exigidos por las limitaciones financieras de los costos de asistencia técnica que paga el PPPF. Hay una contradicción de fondo entre el diseño del programa que en su formato aspira a l
a participación del habitante y la operatoria del mismo, llevado por un agente privado- el PSAT- bajo una lógica que incorpora el lucro, legítimo por lo demás. Pensar por ejemplo en diseño participativo, implica metodologías y tiempo de trabajo con los habitantes que son limitados por los términos de referencias de las condiciones financieras de los costos de asistencia técnica, idealmente de tipo interdisciplinario. Todo ello puede llevar a una insatisfacción de los habitantes por los resultados finales obtenidos cuando éstos no responden cabalmente a las aspiraciones más profundas o a los sueños que hay en la vivienda como satisfactor sinérgico de necesidades existenciales.
Caso aparte y relacionado con el PPPF lo constituyen los condominios de vivienda social. Ellos no tienen cabida eficaz en el programa, en particular, en el Título III del Programa, “Ampliación de la Vivienda”. Los montos de subsidios definitivamente no alcanzan a responder a las aspiraciones de los copropietarios de departamentos de reducido estándar de superficie habitable. Urge una consideración aparte para esta tipología habitacional y forma de habitar, creciente en las grandes ciudades y metrópolis de nuestro país. Lo ratifica, por ejemplo, uno de los barrios críticos o vulnerables del Programa gubernamental “Quiero mi Barrio”, población Las Viñitas en la comuna de Cerro Navia en Santiago de Chile, en donde el mejoramiento del estándar habitable en superficie, es la necesidad más urgente y demandada por los vecinos. En estos casos, el mejoramiento de estos estándares se trasforma en el factor de primera importancia para el inicio de un mejoramiento del barrio. A la luz de esta experiencia, el caso de la población Las Viñitas, se precisa de una fuerte interrelación en ambos sentidos entre el PPPF y el Programa Quiero mi Barrio. Ambos programas actúan sobre diferentes escalas del hábitat residencial y se potencian mutuamente.
A continuación se proponen algunas acciones referidas al problema del habitar en copropiedad y su relación con el PPPF:
• Realizar un catastro nacional del Parque Habitacional Construido, Vivienda Social, modalidad Copropiedad. Evaluar alternativas de mejoramiento, sin descartar la demolición.
• Realizar los diagnósticos con la participación de los habitantes.
• Entender que la vivienda es parte del hábitat residencial. Involucra el entorno inmediato, el vecindario y la comunidad
• Para una familia allegada: ¿Qué implicaciones sociales, económicas y culturales conlleva el vivir en copropiedad?
• Las transformaciones físicas del hábitat residencial por si solas, no resuelven en su totalidad la aspiración de una buena calidad de vida. Es conveniente activar metodologías de intervención integrales, multifactoriales en los barrios vulnerables, con la efectiva participación de todos los actores involucrados.
Avanzar al desarrollo de políticas públicas interconectadas, que operen desde nuevos modelos teóricos comprensivos del hábitat. Rompimiento de la lógica sectorial en el diseño de tales políticas.
El PPPF es una potente iniciativa de la cual hay mucho que aprender
1. Académico INVI
2. Hidalgo, R:. La Vivienda Social en Chile y la construcción del espacio urbano en el Santiago del siglo XX. Santiago de Chile. Pontificia Universidad Católica de Chile: Centro de Investigaciones Barros Arana. Colección Sociedad y Cultura. Santiago de Chile. 2005.: 149. 503 pp.
soy arquitecto y desde oct/2006 llevo trabajando PPF, a la fecha recién se han aprobado dos proyectos en los cuales he participado. Beneficios que aun no han sido formalmente entregados por Serviu a los beneficiarios.
Es cierto que es una buena iniciativa, pero existe discrepancia entre la aplicacion del decreto 255, las Dom, y los revisores serviu del banco proyectos.
Las ampliaciones menores a 100m2 son consideradas obras menores y la DDU Nº 147 especifica la formalidad e información mínima requerida para estos casos, sin embargo las revisiones de las unidades técnicas de serviu desconocen esta información llegando incluso a cuestionar proyectos aprobados por DOM, en la mayoría de los casos los proyectos son observados solicitando mayor ampliación de la información, vale decir adicionar plantas de fundación, escantillón, planta eléctrica, detalles constructivos, etc.
Es cierto que se necesita mayor información para elaborar un presupuesto, pero se supone que las reglas están dadas por la normativa vigente.
Por otro lado la demora de la revisión y aprobación no se condice con los aumentos de precio que afectan a los materiales en el mercado, por lo tanto los presupuestos a la fecha de ejecucion no alcanzan en su mayoría a construir las obras proyectadas. Estamos claros que el aumento de precio que sufren los materiales lejos es mayor que lo que sube la unidad de fomento en un mismo periodo. En este punto me parece necesario y relevante que la evaluación de programas como este considere un valor de metro cuadrado del mercado real y las fluctuaciones de este, este problema hace muy poco atractivo estos programas a contratistas y constructoras.
Y no solo los presupuestos son afectados por los tiempos, el realizar un proyecto aunque sea de obra menor requiere de un tiempo de evaluación y proyecto por el prestador (1 mes), tramitación municipal (2meses), un tiempo de revisión serviu (3 meses o mas como lo fue el 2007) y luego un tiempo de publicación y ejecución, podríamos hablar entonces de mínimo 9 meses o mas de retorno de la inversión, que hacer todo este tiempo sin ingresos? si la PSAT se cancela contra proyecto aprobado y ejecutado.
Por otro lado estan los proyectos individuales y colectivos. Los individuales son atractivos al contratista siempre y cuando no se encuentren alejados de la fuente de provision, ya que la instalación de faenas es un item dentro del presupuesto, es decir cuando mas alejado del centro urbano es menos rentable, por tanto menos atractivo al contratista.
No menor es la categoria que se acepto por el Minvu en la cual cualquier ciudadano puede operar en estos programas, a la fecha aun no los capacita, entonces tenemos maestros (sin formación técnica al respecto, solo su oficio)compitiendo con empresas constructoras. Esto ha generado que los maestros ofrezcan mayor cantidad de m2 que las constructoras con profesionales y estudios de precio unitario, entonces la pregunta es: quien se equivoco? el valor del m2 es nacional? sera fijado por serviu?
Sin contar con que el año 2007 el decreto 255 sufrió modificaciones, y a la fecha siguen las modificaciones.
atentamente veronica garrao
arquitecto y psat
Hola Verónica:
Estoy de acuerdo contigo en tus comentarios. Al parecer el SERVIU puede hacer exigencias técnicas más allá de las que exigen las ordenanzas. En cuanto a valor m2, lamentablemente el mercado regula. Mi temor es la fragilidad técnica y financiera del contratista. Creo que hay que monitorear su comportamiento y corregir los errores que vayan surgiendo sobre esta parte del proceso.
Ricado Tapia
11 enero 2007
Estimados
muy buen análisis. Trabajo en el PPPF y la experiencia no ha sido de las mejores. Concuerdo plenamente en que los contratistas que se hacen cargo de estos proyectos, no cuentan con la solvencia económica adecuada, lo que sumado a la ineficiente gestión de los pagos de subsidio por parte del PSAT y la demora en el pago por parte de SERVIU, no hace sino generar problemas en los que las familias son las perjudicadas. En esta compleja situación, los contratista presionan al ITO PSAT y al supervisor SERVIU para aprobar los trabajos, y estos actores se ven presionados, a su vez, para aceptar y recepcionar obras que no cumplen con las especificaciones propuestas, para que el proyecto siga avanzando, pues de lo contrario, se detienen las obras, con todas las consecuencias que ello implica.
En definitiva, PSAT Y SERVIU deberían supervisar e inspeccionar la ejecución de los proyectos de manera rigurosa y no cediendo a las presiones, ya que todo el proceso se ve seriamente perjudicado. Además, SERVIU y PSAT deberían poner atención en la calidad de los trabajos y en la solvencia económica de los contratistas, antes de participar en los proyectos.
Hay muchas fallas en el sistema que podría enumerar:
1. Se le exige al contratista un plazo para el comienzo de las obras lo que implica que los contratistas pequeños no puedan tomar más de cierta cantidad de casas porque no va a poder empezar con 5 al mismo tiempo. Debería existir una especie de carta Gantt en el inicio de las obras o este plazo debería ser flexible siempre que se cumpla con los plazos para su cobro.
2. Qué pasa con las viviendas antiguas que han sido regularizadas para postular a una ampliación. El sistema da puntaje por antigüedad pero una casa de 1990 regularizada el 2009 no va a tener puntaje porque el sistema la toma como una vivienda nueva.
3. Otra cosa es que se exige el permiso de construcción pagado y para esto hay que presentar la carpeta en la DOM y esperar su aprobación. Luego si vienen correcciones y modificaciones en los planos hay que hacer una modificación de proyectos ante la DOM.
4. En zonas rurales cuando una vivienda no está regularizada y se debe hacer para que se pueda postular a ampliación, muchas veces les sale más caro la regularización que postular a una casa completa nueva como en el caso de subsidio rural.
5. La ficha de protección social no está funcionando. Existen familias que tienen un puntaje altísimo y no pueden postular ni a PPPF que acepta hasta 13.484 y existen otras que si pueden y que viven en muchas mejores condiciones pero tiene un puntaje bajo porque existen adultos mayores o niños menores de 2 años que hacen que el puntaje baje pero que tienen solvencia económica. Entonces qué pasa, la gente empieza a mirar para el lado, porque a mi vecino si y a mí no, siendo que está en mejores condiciones de habitabilidad y económicas que mi. No tenemos explicación, solo la famosa Ficha.
En fin, este programa más que una ayuda social es un negocio en donde todos sacan su parte
RECIBI PRESUPUESTO DE PARTIDAS PARA MEJORAR LA VIVIENDA Y LA VERDAD QUE ME DIO RISA DE VER VALORES QUE ESTAN POR SOBRE LOS PRECIOS DE UN EDIFICIO DEL BARRIO ALTO HASTA CUADO SE SIGUEN ENRIQUECIENDO CON LOS POBRES
nesecito saber que hay de cierto que se habriran las postulacines al ppf mejoramiento de la vivienda para grupos con antiguedad
Estiamdos, les quiero contar que hasta hace unos días estaba muy feliz porque nuestro comite para PPPF habia salido favorecido con este subsidio, que consiste en UF 58, de los cuales la constructora antes de partir la construcción se lleva el 25%, quedando para los trabajos la cantidad de UF38.99 (materiales y M.O.), le pedimos a la Egis que nos proporcionara copia del presupuesto aprobado y nos encontramos con la triste sorpresa que los precio unitario que cobra la contructora esta inflado entre un 20% y 30% en relación a los precio de mercado. Los materiales los cotizamos en locales retail de materiales de construcción (que en la practica son mas caros por ser al detalle), como podrán darse cuenta las constructora esta obteniendo utilidades disfrazadas en los precios de materiales y obra de mano. En definitiva con esta situacion, disponemos con tan solo $640.000– para hacerla mejoras en terminos reales. Entonces mis preguntas son las siguientes:
1.- Puede Serviu revisar estos antecedentes antes de aprobar los presupuesto, ver que los precios unitarios de materiales yMO se ajusten a los precios de mercado, considerando que las constructora por ley tienen cubierto sus gastos generales y utilidad (25%)
2.- Los señores de Serviu nos podrían responder a quien esta dirigido este beneficio, considerando que las constructoras se están llevan casi el 50% del Subsidio???
Programa de Protección del Patrimonio Familiar 90UF. Al iniciar las obras se sabe que la Constructora se lleva el 25% del subsidio, al ver los presupuestos nos damos cuenta que los valores de los materiales están abultados de un 20 a 30 % del valor del mercado. Con esta situación entre la Constructora y la egis se llevan más del 50% del subsidio. Además de esta situación, están en etapa de finalización de las ampliaciones, no cumpliendo la totalidad de especificaciones técnicas y pidiendo a los vecinos firmar conforme. Ej. Tabiquería de 2×2 donde tiene que ser 3×2, internit de 4mm donde tiene que ir 6mm, marcos de fierro antiguos reinstalados, ventanas reinstaladas y las terminaciones son pésimas. Me imagino que estos es para ahorrar en materiales. Y vemos como la constructora se queda con aun más %. Según entiendo es la Egis que tiene que fiscalizar la correcta ejecución de las obras. Si esto no se cumple cual es el procedimiento? O solo queda así?
Estimo que gran parte de las observaciones y críticas al PPPF, son atendibles, corregibles y mejorables, siempre que los diseñadores de este programa y encargados de su gestión (MINVU-SERVIU) lo hiciesen.
Sin embargo he leido de instituciones que proponen eliminar este programa y darle el subsidio directamente a las familias para que estas vendan la casa que tienen y se compren otra mejor. No me parece tal propuesta, cuando el principal patrimonio de una familia es el terreno en donde se ubica su casa. Si la vende, es muy dificil que la nueva casa tenga una mejor ubicación que la que actualmente tiene puesta en el mercado de compra y venta de suelos no esta regulado, hay gran especulación con los precios de terrenos y lo más probable que esa familia tenga que vivir más lejos de los centros de su ciudad, en particular en aquellas más extensas como Santiago, Valparaíso, Concepción, Antofagasta, por nombrar algunas.
soy beneficiaria de este programa el tipo de mejoramiento es” aislacion termica” con alrededor de 2200.000 de fondo para este efecto el cual se descuenta para la constructora de esta suma y nos quedaria como 1500.000 libre pero el arreglo que me han hecho no supera los 500 mil pesos ymas la mano de obra(el maestro) fue pesima de mala , el proposito del gobierno no se realiza con cabalidad para los beneficiarios falta fiscalizacion en las constructora pero con rigor
1. LA GENTE SE ACOSTUBRO QUE LE REGALEN LAS COSAS
2. LAS CONSTRUCTORAS TIENEN QUE GANAR EN LA EJECUCION DE LOS TRABAJOS
3. LOS PRECIOS Y APU SON DADOS POR SERVIU